19浦土02 (155642): 上海浦东土地控股（集团）有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告 时间：2022年06月27日 09:25:57 中财网 原标题:19浦土02 : 上海浦东土地控股（集团）有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告

上上海海浦浦东东土土地地控控股股（（集集团团））有有限限公公司司 及及其其发发行行的的公公开开发发行行债债券券 跟踪评级报告 跟踪评级报告

跟踪评级概述

编号：【新世纪跟踪[2022]100599】

评级对象： 上海浦东土地控股（集团）有限公司及其发行的公开发行债券

本次跟踪 前次跟踪 首次评级

主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间

+ + +

17浦土 02 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2017年 8月 9日

+ + +

18浦土 01 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2018年 10月 16日

+ + +

19浦土 01 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2018年 12月 25日

+ + +

19浦土 02 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2019年 4月 19日

+ + +

20浦土 01 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2020年 5月 25日

+ + +

20浦土 02 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2020年 7月 21日

+ + +

20浦土 03 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2020年 7月 27日

+ + +

20浦土 04 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2020年 11月 5日

+ + +

21浦土 01 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 AA /稳定/ AAA /2021年 6月 25日 AA /稳定/AAA/2021年 3月 25日

+ +

21浦土 02 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 - AA /稳定/AAA/2021年 9月 17日 + +

21浦土 03 AA /稳定/ AAA /2022年 6月 24日 - AA /稳定/AAA/2021年 12月 2日

主要财务数据 跟踪评级观点

2022年

上海新世纪资信评估投资服务有限公司（简称

项 目 2019年 2020年 2021年

金额单位：人民币亿元

27.43 36.17 33.91 22.63

货币资金

踪评级反映了 2021年以来浦东土控在区域环

127.78 165.25 134.22 113.65

刚性债务

境、资源储备及股东支持等方面保持优势，同时

154.35 153.42 171.46 170.45

所有者权益

也反映了公司在房地产项目资金平衡、债务偿

-13.56 -1.37 36.43 -2.87

405.99 436.28 456.94 465.35

总资产

232.03 264.55 268.69 278.30

总负债

主要优势：

130.83 169.01 138.89 119.63

刚性债务

173.96 171.73 188.24 187.05

所有者权益

? 良好的区域发展环境。2021年浦东新区经济

11.21 19.15 40.59 0.61

营业收入

恢复较快发展，“四个中心”核心功能优势不

6.29 7.77 10.67 -1.19

净利润

断增强，区域综合经济实力持续提升，为浦东

-14.95 -1.55 24.71 -2.38

经营性现金净流入量

土控经营发展提供了良好的外部环境。

EBITDA 11.55 13.17 16.75 －

57.15 60.64 58.80 59.80

资产负债率[%]

? 土地资源储备优势。浦东土控仍拥有较大规模

126.32 115.38 77.51 74.95

长短期债务比[%]

的自营土地，且具有较强的成本优势，为公司

62.07 43.14 31.47 -196.99

营业利润率[%]

后续可持续发展提供了资源保障。

短期刚性债务现金覆盖率[%] 107.29 79.08 89.46 123.89

215.71 116.17 154.67 2068.57

营业收入现金率[%]

? 股东支持力度较大。浦土土控作为浦开集团的

非筹资性现金净流入量与刚

-9.28 -3.01 27.96 －

重要子公司，仍能获得股东在融资担保和资金

性债务比率[%]

1.59 1.81 2.52 －

EBITDA/利息支出[倍] 拆借等方面较大力度的支持。

0.09 0.09 0.11 －

EBITDA/刚性债务[倍]

? 浦开集团提供担保。本次所跟踪债券均由浦开

担保方数据：

376.51 380.37 391.85 391.17 集团提供担保，可有效增强债券本息偿付的安所有者权益

权益资本与刚性债务余额比

全性。

242.55 182.10 168.41 170.56

率[%]

2.12 4.21 4.08 4.09

担保比率[%]

主要风险：

注：发行人数据根据浦东土控经审计的 2019-2021年及未经审计

的 2022年第一季度财务数据整理计算；担保方数据根据浦开 ? 房地产项目资金平衡压力。跟踪期内，浦东土集团经审计的 2019-2021年及未经审计的 2022年第一季度财

控新开工多个房地产项目，目前在建及拟建房

务数据整理计算。

产和经营性物业项目体量大，项目投资回收期

分析师

相对较长，且收益实现易受房地产行业政策及

区域房地产市场景气度等因素影响，面临一定

李娟 [email protected]

上海浦东土地控股（集团）有限公司

及其发行的公开发行债券

跟踪评级报告

跟踪评级原因

按照上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2017年公司债券（第二期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2018年公司债券（第一期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2019年公司债券（第一期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2019年公司债券（第二期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2020年公司债券（第一期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2020年公司债券（第二期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2020年公司债券（第三期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2020年公司债券（第四期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司公开发行 2021年公司债券（第一期）、上海浦东土地控股（集团）有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）及上海浦东土地控股（集团）有限公司 2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（分别简称 “17浦土 02”、“18浦土 01”、“19浦土 01”、“19浦土 02”、“20浦土 01”、“20浦土 02”、“20浦土 03”、“20浦土 04”、“21浦土 01”、“21浦土 02”及“21浦土 03”）信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据浦东土控提供的经审计的 2021年财务报表、未经审计的 2022年第一季度财务报表及相关经营数据，对浦东土控的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。

17浦土 02于 2017年 8月发行，发行金额为 5.00亿元，发行利率为 4.65%；18浦土 01于 2018年 10月发行，发行金额为 8.00亿元，发行利率为 4.24%；19浦土 01于2019年 1月发行，发行金额为 7.00亿元，发行利率为 3.80%；19浦土 02于 2019年 8月发行，发行金额为 12.00亿元，发行利率为 3.55%；20浦土 01于 2020年 6月发行，发行金额为 8.50亿元，发行利率为 3.18%；20浦土 02于 2020年 7月发行，发行金额为10.00亿元，发行利率为 3.58%；20浦土 03于 2020年 10月发行，发行金额为 15.00亿元，发行利率为 3.77%；20浦土 04于 2020年 11月发行，发行金额为 15.00亿元，发行利率为 3.99%；21浦土 01于 2021年 4月发行，发行金额为 5.00亿元，发行利率为 3.60%；21浦土 02于 2021年 10月发行，发行金额为 7.80亿元，发行利率为 3.37%；21浦土 03于 2021年 12月发行，发行金额为 6.00亿元，发行利率为 3.07%。上述债券募集资金用途均为偿还有息债务或补充流动资金，截至 2022年 5月末，上述债券募集资金均已按约定用途使用完毕。

截至报告出具日，该公司尚在存续期内的债券待偿本金余额为 80.97亿元，公司已

续债券情 （单位： 元、年、% ） 发行日期 发行金额 发行期限 发行利率 当期利率 2017-08-16 5.00 5(3+2) 4.65 3.64 2018-10-23 8.00 5(3+2) 4.24 3.02 2019-01-04 7.00 5(3+2) 3.80 2.91 2019-08-20 12.00 5(3+2) 3.55 3.55 2020-06-03 8.50 5(3+2) 3.18 3.18 2020-07-28 10.00 5(3+2) 3.58 3.58 2020-10-20 15.00 5(3+2) 3.77 3.77 2020-11-23 15.00 5(3+2) 3.99 3.99 2021-04-06 5.00 5(3+2) 3.60 3.60 2021-10-14 7.80 5(3+2) 3.37 3.37 2021-12-20 6.00 5(3+2) 3.07 3.07 - 99.30 - - - 资料来源：浦东土控（截至报告出具日）

业务

1. 外部环境

（1） 宏观环境

2022年第一季度，全球疫情形势因变异毒株的高传染性而依然严峻，受通胀压力持续上升、货币政策收紧、地缘政治冲突进一步加剧等多因素影响，全球经济恢复节奏放缓，我国外部环境的复杂性和不确定性仍然较高。国内经济在年初的较好表现后再遭疫情冲击，经济发展存在较大压力。短期内，宏观政策将主要围绕“稳增长”开展，实现年度增长目标任重道远；从中长期看，在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济长期向好的基本面保持不变。

2022年第一季度，新冠疫苗接种持续推进，病毒变异后的高传染性以及部分国家防疫措施放松导致全球疫情防控形势依然严峻。全球通胀压力保持高位，经济恢复节奏放缓；美联储已开启加息进程，美元强势及美债利率快速上升对全球的资本流动及金融市场运行带来挑战。俄乌军事冲突爆发，地缘政治局势进一步紧张，对全球经济产生的负面影响已逐步显现。总体上，疫情、通胀、美联储政策收紧、债务压力、俄乌冲突将继续影响全球经济修复，我国经济发展面临的外部环境的复杂性和不确定性依旧较高，而区域全面经济伙伴关系协定正式生效有利于我国应对这种不稳定的外部环境。

我国经济年初表现较好，但新冠变异毒株在全国较大范围的快速传播再次对经济发展造成冲击，“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力将进一步加大。失业率阶段性上升，消费者物价指数温和增长，而工业生产者出厂价格指数涨幅虽从高位回落但幅度仍较大。工业中高技术制造业生产活动增长相对较快，而与地产、教育、交通、餐饮、增长良好，其余工业行业在成本的大幅上升侵蚀下，盈利增长普遍承压。消费增长受疫情的影响波动明显，汽车对商品零售形成较大拖累，餐饮与疫情前的差距扩大；固定资产投资中制造业投资与基建投资增长相对较快，而房地产投资则持续下行；在高基数、产业链优势逐步回归常态以及海外修复放缓等因素的影响下，出口增速有所回落。人民币汇率保持稳定，人民币资产对全球投资者的吸引力并未发生明显变化。

我国持续深入推进供给侧结构性改革，扩大高水平对外开放，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局、贯彻新发展理念等是应对国内外复杂局面的长期政策部署；宏观政策加大跨周期调节力度，与逆周期调节相结合，为短期内稳定经济大盘提供支持。我国财政政策保持积极，专项债额度提前下达，推出新的一系列减税降费措施对特定主体和薄弱领域提供精准支持，财政支出节奏显著加快；政策层面严禁新增地方政府隐性债务，强化监管监测，妥善化解存量债务，地方政府债务风险总体可控。央行加大灵活适度的稳健货币政策实施力度，运用总量和结构性货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展的支持；地方政府债发行节奏加快，以及政策增强信贷总量增长的稳定性均有利于实体部门宽信用，而在保持宏观杠杆率基本稳定的基调下，实体融资增速回升空间有限。我国金融监管持续完善，切实且严肃地践行金融法治，并通过完善宏观审慎政策治理机制，提高防范化解系统性金融风险的能力，为金融市场健康发展夯实基础。

2022年，“稳字当头、稳中求进”是我国经济工作的总基调，5.5%左右的增长目标在疫情的再度冲击下任重道远，短期内宏观政策将主要围绕“稳增长”开展：预计高质量发展与“双碳”目标将导致高技术制造业与高排放行业生产活动延续分化；疫情仍是导致消费波动的重要因素；制造业投资有基础保持较快增长，基建投资在适度超前基建以及前期政策成效显现带动下增速提升，房地产投资惯性下滑后才会逐步趋稳；出口增长仍有韧性，但外部需求恢复节奏放缓会导致增速回落。从中长期看，在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济长期向好的基本面保持不变。

（2） 行业环境

近年来，地方政府债务管理不断完善，城投企业运营随之逐步规范。继 43号文以来，城投企业的政府融资职能被明确剥离，其所面临的融资政策环境持续调整，但城市基础设施是我国新型城镇化的物质基础，未来建设需求持续存在，城投企业作为其中的主要参与者，其重要性中短期内仍将继续保持，且随着政府预算管理等制度的逐步完善，城投企业的业务开展模式渐趋规范，市场化转型进度不断推进。2021年以来，疫后经济逐步修复，政府隐性债务管控政策常态化趋严，城投企业融资环境有所收紧。中短期内，政府隐性债务“控增化存”的政策导向预计仍将延续，“分类管控”和房地产调控等因素或将加剧区域融资分化。

城市基础设施的建设和完善是推动城镇化进程的重要 驱动力 ，是国民经济可持续发展的重要基础，对于促进地区经济发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能等有着积极的作用。近年，全国各地区城市基础设施建设资金来源和渠道日益丰富，建设规模振兴，完善新型城镇化战略是我国经济社会发展的主要目标和重大任务之一，其中明确提出要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。在未来一段时间内，城市基础设施建设仍是我国新型城镇化进程中的持续任务，城投企业作为其中的主要参与者，其重要性预计中短期内仍将继续保持。

城投企业业务范围广泛，包括市政道路、桥梁、轨道交通、铁路、水利工程、城市管网等基础设施项目投资建设，以及土地开发整理、公用事业、保障房项目建设等多个领域。在我国基础设施建设的快速推进过程中，城投企业初期作为地方政府投融资平台在城市建设中发挥了举足轻重的作用，但同时债务规模也不断增大，风险有所积聚。为进一步规范政府性债务管理，国务院于 2014年 9月发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号，简称“43号文”），明确提出政府债务不得通过企业举借，剥离城投企业的融资职能。此后，地方政府债务管理日益严格，城投企业所面临的融资政策环境持续调整，但其运营及融资的规范程度总体呈提升趋势，市场化转型的进度也不断推进。具体来看，2017年至 2018年上半年，随着财政部首次问责部分地方政府违规举债、担保行为，以及一系列地方融资监管政策的密集出台，行业监管力度显著趋严，“疏堵结合”的地方政府举债融资机制逐步建立。2018年下半年至 2019年，随着保持基础设施领域补短板力度、保障城投企业合理融资需求等意见的发布，城投企业融资政策环境一定程度上有所改善。2020年初，我国出现新型冠状病毒肺炎疫情，为应对疫情冲击、稳固经济增长，基建扩容被普遍认为是重要抓手之一，城投企业作为地方政府进行基础设施建设的主要实施主体，其在逆周期调节及社会维稳中的作用有所加强，全年融资环境整体相对宽松。

2021年以来，随着疫后经济逐步修复，政府隐性债务“控增化存”监管政策常态化趋严，城投企业融资环境总体有所收紧。2021年 4月，《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发[2021]5号）发布，再次提出坚决遏制隐性债务增量，妥善处置和化解隐性债务存量；严禁地方政府以企业债务形式增加隐性债务。同年，沪深交易所公司债发行上市审核指引、银保监发[2021]15号文及补充通知等政策出台，明确了侧重于对小规模或者承担地方政府隐性债务的城市建设企业等的融资管理条款，增加了相关主体部分融资渠道的限制。城投企业债务增速放缓，但区域融资分化继续，头部地区城投企业净融资规模依然扩张，且在融资成本方面具有良好的议价能力，尾部区域城投企业再融资压力有所加大，净融资规模受限。

2022年，在“稳字当头、稳中求进”的政策主基调下，作为城市基础设施的主要投资建设主体，城投企业的合理融资需求预计仍有一定保障，存量债务周转及应政策要求适度超前开展基础设施投资相关的资金需求有望获得支持，但同时预计政府隐性债务“控增化存”的政策导向仍将延续，城投企业融资仍会受到重点管控，业务模式调整和市场化转型仍是可持续发展的题中之义。监管层面对于高债务地区、低层级城投企业的关注度提高，在“分类管控”和房地产调控等政策综合影响下，区域融资分化或将加剧，债务负担重、土地财政依赖度高而房地产市场景气度下行区域的城投企业整体再融资压力可能进一步加大。

（3） 区域经济环境

2021年浦东新区经济恢复较快增长，“四个中心”核心功能优势不断增强，区域综合经济实力持续提升，此外，受益于打造社会主义现代化建设引领区的政策，区域经济发展环境持续向好。2022年 3月以来，上海市新冠肺炎疫情出现反弹，较严格的封控及

201 年 202 年 202 金额 增速 金额 增速 金额 12734.25 7.0 13207.03 4.0 15352.99 19.39 -9.8 17.08 -13.0 17.93 2870.87 1.2 3040.21 7.3 3860.48 9843.99 8.9 10149.74 3.0 11474.58 2126.06 6.1 2450.79 15.3 2716.18 442.03 -1.1 503.78 14.0 584.18 994.19 11.3 1051.51 5.8 1118.94 201 年 202 年 202 金额 增速 金额 增速 金额 3160.60 6.2 3183.22 0.7 3831.79 20514.73 -0.3 20937.63 2.0 23886.07 府网站 资源丰富，加 较高。2021 地出让总价 9 ）。2022年第 0万平方米和 东新区土地市场 区域经济发 ，浦东新区土 72.88亿元， 季度，浦东 4.88亿元。 易情况 环境较优， 出让总面积 比增长 62.65 区土地出让 2019年 2020年 2021年 222.64 513.80 884.70 145.19 121.18 328.97 20.96 77.67 155.93 4.26 43.16 48.18 44.53 249.70 259.92 377.24 598.14 972.88 157.12 324.06 490.66 191.91 162.01 363.03 17.77 66.85 42.72 8.46 37.51 34.20 7999 5656 4937 5891 15006 7295 18121 8912 10167 16505 6891 4695 1195 747 578 资料来源：CREIS中指指数

2. 业务运营

跟踪期内，该公司仍是浦东新区内重要的土地开发主体，整体经营保持稳定。2021年受益于结转较大规模房产销售和土地开发业务收入，公司营业收入实现大幅增长，但由于土地开发业务毛利低以及结转的房产销售收入中含部分安置房项目，公司综合毛利率有所下降。公司近年在建及拟建房产和经营性物业项目体量大，项目投资回收期相对较长，且收益实现易受房地产行业政策及区域房地产市场景气度等因素影响，面临一定资金平衡压力。此外，2022年 3月以来，上海市新冠肺炎疫情出现反弹，对公司房产项目去化及经营性物业收入将产生一定负面影响。

跟踪期内，该公司仍主要从事浦东新区部分区域内的土地前期整理开发和深度开发业务，营业收入仍主要来源于房产销售、土地开发和经营性物业业务。2021年受益于结转较大规模房产销售和土地开发业务收入，公司营业收入同比大幅增长 111.97%至 40.59综合毛利率较上年下降 12.85个百分点至 26.17%。分业务板块来看，2021年公司房产销售业务收入同比增长 82.50%至 30.48亿元，占营业收入的比重为 75.09%，业务毛利率为31.44%，较上年下降 7.73个百分点，其中，安置房和住宅项目销售收入分别为 6.29亿元和 24.19亿元；土地开发业务收入较上年增加 6.40亿元至 6.49亿元，占营业收入的比重为 16.00%，业务毛利率为 9.06%；经营性物业收入同比增长 30.69%至 2.34亿元，占营业收入的比重为 5.75%，业务毛利率为 33.24%。2022年第一季度，公司实现营业收入0.61亿元，较上年同期增长 17.27%，主要来源于经营性物业收入 0.58亿元；同期，公司综合毛利率为 38.12%。

（1） 自营土地开发业务

跟踪期内，该公司仍主要负责浦东新区“7＋1”开发区域外部分土地的开发，开发地块主要来源于以前年度浦东新区国资委拨付的受让用地。截至 2022年 3月末，公司拥有浦东新区金张地块、花木地块和铁路车站西等地块，土地证面积合计 846.60万平方米，上述地块均是在 1993-1994年期间通过成片转让方式受让而得。

2021年，该公司确认土地开发业务收入 6.49亿元，较上年大幅增加 6.40亿元，主要系确认金桥-张江 B-2、B-13-4土地转让费所致，该地块实际已于 2000年 11月与上海汤臣房地产开发有限公司（简称“汤臣地产”）签署土地使用权转让协议，后因土地规划调整等原因汤臣地产一直未办理相关权证，公司对汤臣地产的该笔土地转让款以前年度均在预收账款列示，2021年经各方协商，汤臣地产完成了相关权证的办理，公司相应结转了收入。由于土地价格前期已锁定，而地块后期动迁及配套建设成本较高，公司 2021年土地开发业务毛利率仅为 9.06%。公司近年不主动转让土地，土地开发业务收入以政府收购地块补偿收入为主，2021年确认的大规模收入系历史遗留原因产生的收入，不具备可持续性。未来公司自营土地拟以深度开发为主，开发周期预计较长，整体土地开发业务收入易受浦东新区开发计划、土地和房地产市场政策及景气度等因素影响，存在不确定性。

目前，该公司主要在开发的自营土地为金张地块（即张家浜楔形绿地地块），土地证面积为 520万平方米，规划范围内以绿地为主，适量布置公建、居住、体育设施和市政建设用地，项目预计总投资 155.30亿元，截至 2022年 3月末，公司已投入 131.96亿元用于拆迁和开发。土地深度开发方面，截至 2022年 3月末，公司在建的深度开发项目仍主要为张家浜楔形绿地绿化工程三期至六期，预计总投资合计为 43.06亿元，已投资合计为 13.22亿元，项目投入拟以金张地块内规划的商业、住宅用地等的开发收益平衡。

此外，公司与上海保利建霖房地产有限公司合作开发的十号地块仍处于在建阶段，截至2022年 3月末，公司已投资 8.08亿元。

（2） 房产销售业务

跟踪期内，该公司房产销售业务经营稳定，在售房产项目去化情况良好。2021年，公司实现房产销售收入 30.48亿元，同比大幅增长 82.50%，其中，花木-三八河商品住宅项目和周浦镇 08单元 03-09配套安置房项目（简称“周浦镇安置房项目”）分别确认收入 24.19亿元和 6.29亿元。由于新增结转部分安置房项目收入，而安置房项目毛利率很

房产项目 投资 15.0 2022年 3月 包括金 亿元， 公司在售 通四商 全部销 产项目 住宅项 完毕，累 况（单位 简称“ 实现销 亿元） 四住宅 额 74.98 项目类型 项目状态 已投资 销售进度 已实现 销售额 已结转 收入 商品房 已完工 14.56 100% 43.25 40.98 商品房 在建 15.06 100% 74.98 - 动迁安置房 已完工 7.64 88% 6.81 6.29 - - 37.26 - 125.04 47.27 控 踪期内， 022年 3月 目，项目预 5个商业性 元。此外， 目，项目 元和 12.06 虽项目用 及区域房 3月末公司 公司新开工 ，公司在建 计总投资合 房产项目， 司拟建碧 筑面积分别 元，预计 以公司自营 产市场景气 建房产项目 个动迁安 团 NH0202 为 42.99亿 目预计总投 绿地 c2c-04 10.30万平 2022年内 地为主， 变化等影 况（单位：万 房和商品房 01单元 16-0 ，累计已 资合计为 13 住宅地块和 米和 5.19 工建设。整 有较强的成 ，存在不确 平方米、亿元 项目类型 建筑面积 预计总投资 已投资 保障性房产项目：

动迁安置房 4.41 4.83 2.74 保障房 10.24 12.94 4.82 动迁安置房 6.23 6.28 1.82 动迁安置房 2.90 4.97 2.38 动迁安置房 8.19 13.97 6.68 - 31.97 42.99 18.44 商业性房产项目：

商品房 11.07 24.99 15.06 商品房 6.86 16.10 5.30 住宅、商业 3.96 13.21 1.19 住宅、商业 10.70 37.29 1.69 商品房 8.76 40.90 0.09 - 41.35 132.49 23.33 - 73.32 175.48 41.77 资料来源：浦东土控

（3） 经营性物业业务

该公司经营性物业经营相对稳定，2021年受益于租赁资产和租赁面积增加，公司经

场、333世纪大厦 厦等，合计租赁 为公司 2021年新 产。此外，公司 运营模式尚待进 经营性物业毛利率 性物业收入 0.58 来，上海市新冠 司全年经营性物 2020-2021年公司主要 、慧智公寓（即原 积 17.63万平方米 工投入使用的物 111号商办楼已于 步确认。由于海麟 上年下降 10.16 元，较上年同期 炎疫情出现反弹 收入产生较大负 物业出租情况 家浜楔形绿地人 较上年末增加 6.9 资产，海麟大厦 021年竣工，但因 厦出租率相对较 百分点至 33.24% 长 26.91%；业务 租金减免等政策施 影响。 租赁面积 平方米） 租金收入 （万元） 出租率 （%） 每平米日租 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 47376.00 47376.00 2349.06 2461.19 100.00 100.00 1.68 32322.30 27890.00 8986.90 8228.12 85.50 74.00 7.94 27386.31 64351.79 2051.01 3879.34 95.44 96.25 2.60 - 13775.92 - 44.90 - 96.00 - - 22898.24 - 2497.25 - 78.69 - 107084.61 176291.95 13386.97 17110.80 - - - 年 3月末 个商业办公 公司拟建 公司经营性 收周期较长 司在建及拟建 该公司在 目，预计 家浜楔形绿 物业项目投 ，面临较大 业项目情况 物业项目包 投资合计为 B7-11地块 体量较大， 资金平衡压 单位：万平 建筑面积 预计总投资 已投资 3.73 14.33 1.17 3.74 14.55 1.36 13.31 55.71 1.79 3.51 10.20 0.81 11.59 49.07 1.52 5.54 15.45 0.91 41.42 159.31 7.56 11.30 13.97 0.09 11.30 13.97 0.09 52.72 173.28 7.65 资料来源：浦东土控

管理

跟踪期内，该公司对个别内部管理制度进行了修订，除此外，公司在股权结构、组织架构和高管人员任免等方面均无变化。

跟踪期内，该公司对融资、投资和招标采购管理方法进行了修订，同时新出台了工程变更和工程档案管理办法，内部管理制度进一步完善。除此外，公司在股权结构、组织架构和高管人员任免等方面均无变化。截至 2022年 3月末，公司唯一股东仍为上海浦东开发（集团）有限公司（简称“浦开集团”），实际控制人仍为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会（简称“浦东新区国资委”）。目前，公司监事会成员仍存在一名人员缺位情况。

2021年，该公司关联交易涉及企业主要为与公司同一最终控制方的企业，关联交易主要包括向关联企业提供人力资源等服务、接受关联企业提供的物业管理等服务以及与关联企业资金拆借产生的利息收支，上述关联交易均以协商定价，2021年交易金额分别为 0.23亿元、0.38亿元和 0.50亿元，关联交易规模相对较小。此外，公司还存在部分关联担保和应收、应付关联方的款项。公司关联担保主要为与股东浦开集团之间的担保，2021年末公司对浦开集团的担保余额为 920.00万元，浦开集团对公司的担保余额为108.88亿元；关联应收款项仍主要为与浦开集团另一子公司上海浦东轨道交通开发投资（集团）有限公司（简称“浦东轨交”）、联营企业上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（简称“前滩国际”）和上海天艺文化投资发展有限公司（简称“天艺公司”）的往来和拆借款，2021年末公司应收关联方款项余额合计为 58.72亿元，其中，应收浦东轨交、前滩国际和天艺公司的款项余额分别为 48.05亿元、7.39亿元和 2.66亿元；关联应付款项主要为与股东浦开集团的往来款，2021年末公司应付关联方款项余额合计为7.91亿元，其中，应付浦开集团的款项余额为 6.94亿元。

根据该公司提供的本部 2022年 6月 9日和承债子公司上海东旭置业有限公司（简称“东旭置业”）2022年 6月 15日的《企业信用报告》，公司本部和东旭置业无未结清欠息、关注类借款等征信异常记录。根据 2022年 6月 8日国家企业信用信息公示系统查询结果，公司本部 2021年 11月 30日因违反建设工程招投标管理规定而被上海市浦东新区建设和交通委员会处以行政罚款 3.50万元，子公司东旭置业 2020年 4月 24日因未经放样复验擅自开工建设而被浦东新区城管执法局处以行政罚款 2000元。根据中国执行信息公开网、国家税务总局、证券期货市场失信记录查询平台信息查询结果，未发现公司本部及主要子公司存在重大异常情况。

财务

跟踪期内，随着到期债务的逐步偿付，该公司刚性债务规模有所下降，但存量债务规模仍较大，仍面临较大的债务偿付压力。公司资产中以土地和房地产开发成本为主的存货和往来应收款占比较高，部分应收款项账龄较长，公司整体资产流动性仍较弱。2021年公司营业收入实现大幅增长，但经营性业务利润仍较有限，净利润水平仍对投资收益1. 公司财务质量

天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对该公司的 2021年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2021年，公司对金融工具确认和计量、收入和租赁等会计政策进行了变更，最新采用财会[2017]7号、财会[2017]22号和财会[2018]35号等相关规定。上述会计政策变更对公司合并口径 2021年期初数的主要影响为：（1）可供出售金融资产调减 18.75亿元，相应调增其他权益工具投资；（2）货币资金调减 18.00亿元，可供出售金融资产调减 2.91亿元，相应调增交易性金融资产；（3）盈余公积调增0.19亿元，未分配利润调增 1.73亿元，相应调减其他综合收益；（4）合同负债调增 39.46亿元，其他流动负债调增 2.51亿元，相应调减预收款项。

2021年，股东浦开集团将上海浦东地产有限公司（简称“浦东地产”）88%股权无偿划转至该公司，浦东地产成为公司全资子公司，纳入公司合并范围。浦东地产主营房地产开发业务，公司 2021年新增的物业资产海麟大厦即为浦东地产的主要资产之一，本次股权划转旨在厘清公司保障房建设机制，浦东地产后续拟主要承接公司保障房项目的建设；2021年末浦东地产合并口径资产总额为 24.27亿元、所有者权益为 6.57亿元，2021年实现营业收入 0.74亿元，净利润为 0.01亿元，经营活动产生的现金流量净额为-1.90亿元。2022年第一季度，公司合并范围未发生变化。截至 2022年 3月末，公司纳入合并范围内一级子公司为 7家。

2. 公司偿债能力

（1） 债务分析

跟踪期内，该公司负债总额和资产负债率基本保持稳定。2021年末，公司负债总额为 268.69亿元，较上年末增长 1.57%；资产负债率为 58.80%，较上年末下降 1.83个百分点。2022年 3月末，公司负债总额和资产负债率分别为 278.30亿元和 59.80%。

跟踪期内，由于合同负债-预收售房款的大幅增加和部分长期借款和应付债券转入一年内到期，该公司负债转为以流动负债为主，债务期限结构呈短期化趋势，但考虑到公司流动负债中以预收售房款为主的合同负债占比较高，而该部分款项实际无偿付责任，公司即期偿债压力仍可控。2021年末，公司长短期债务比为 77.51%，较上年末下降 37.87个百分点；2022年 3月末，公司长短期债务比为 74.95%。负债构成方面，2021年末公司负债主要集中于刚性债务、合同负债、长期应付款和其他应付款（不含应付利息，下同），占负债总额的比重分别为 51.69%、24.77%、7.75%和 6.82%，由于执行最新收入准则，原预收售房款由预收账款转入合同负债核算，公司实际主要负债构成较上年末无变化。具体来看，2021年末，公司刚性债务余额为 138.89亿元，较上年末下降 17.82%；合同负债余额为 66.56亿元，较期初增长 68.69%，其中预收售房款 65.12亿元，较期初大幅增长 100.83%，增量及期末余额均主要来源于预收通四住宅的销售款；长期应付款余额为 20.83亿元，较上年末下降 2.08%，主要仍为征地吸劳基金 14.47亿元和地块前期开发费 6.23亿元；其他应付款余额为 18.34亿元，较上年末增长 12.06%，增量主要来源于与股东浦开集团的往来应付款项，期末应付浦开集团的往来款余额为 6.94亿元，除应付浦开集团款项外，其余主要为土地开发项目暂未支付的款项。此外，根据最新收入准则相关规定，公司 2021年末新增列示其他流动负债 4.26亿元，主要核算待转销项税额。

2022年 3月末，公司刚性债务余额较 2021年末下降 13.87%至 119.63亿元；合同负债较2021年末增长 16.56%至 77.58亿元，增量仍来源于预收通四住宅的销售款；其他应付款较 2021年末增长 97.89%至 36.29亿元，主要系与股东浦开集团的往来增加所致；除上述外，公司其他负债构成较 2021年末无显著变化。

跟踪期内，随着到期债务的逐步偿付，该公司刚性债务规模有所下降，2021年末公司刚性债务余额为 138.89亿元，较上年末下降 17.82%，其中，短期刚性债务余额为 52.28亿元，较上年末下降 10.13%。公司刚性债务仍主要集中于应付债券和银行借款，2021年末余额分别为 100.48亿元和 37.24亿元。2021年公司新发行三期公司债券，发行规模合计 18.80亿元，发行期限均为 5（3+2）年期，均由股东浦开集团担保，发行利率区间为 3.07%-3.60%，新增融资成本较低；截至报告出具日，公司存续债券待偿本金余额合计为 80.97亿元，存续债券当期票面利率区间为 2.91%-3.99%。2021年公司新增两笔长期借款，借款机构分别为银团和国家开发银行（简称“国开行”），借款金额合计 3.04亿元，年末公司长期借款利率区间为 3.93%-4.90%；截至 2022年 3月末，公司银行借款余额合计为 28.98亿元，借款方式以担保为主，同期末担保借款余额为 20.71亿元，占银行借款余额的比重为 71.46%，担保方主要为股东浦开集团，此外，公司借款方式还包括抵押、信用和担保加抵押，同期末借款余额分别为 4.06亿元、2.30亿元和 1.91亿元。从承债主体来看，公司债券发行主体均为公司本部；银行借款主体包括公司本部和子公司东旭置业，2022年 3月末，公司本部和东旭置业银行借款余额分别为 23.01亿元和 5.97亿元，其中，公司本部贷款机构主要为 工商银行 ，东旭置业主要为安置房项目贷款，贷款机构均为国开行。

截至 2022年 3月末，该公司对外担保余额为 0.09亿元，为对股东浦开集团的担保，公司对外担保规模小，或有负债风险可控。

（2） 现金流分析

2021年，受益于预收大规模通四住宅售房款，该公司营业收入现金率仍高，为154.67%，同时经营活动现金流转为净流入 24.71亿元；2022年第一季度，由于继续预收较大规模通四住宅售房款，而当期尚未结转房产销售收入，公司营业收入现金率大幅升至 2068.57%，但受往来净流出规模较大影响，公司经营活动产生的现金流量净额为-2.38亿元。投资活动现金流方面，2021年由于公司购买的理财产品到期赎回，公司投资活动现金流转为净流入 18.33亿元；2022年第一季度，公司投资活动产生的现金流量净额为-0.17亿元。跟踪期内，公司净融资需求不大，随着债务到期逐步偿付，公司筹资活动现金流呈净流出状态，2021年及 2022年第一季度，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-32.83亿元和-5.41亿元。

2021年受益于利润总额增加，该公司 EBITDA保持稳步增长，对利息支出的覆盖程度有所提高，但由于刚性债务规模仍较大，公司 EBITDA对刚性债务的覆盖程度仍偏低。

2021年，公司 EBITDA为 16.75亿元，同比增长 27.19%，对利息支出和刚性债务的覆盖倍数分别为 2.52倍和 0.11倍。此外，由于经营活动和投资活动现金流均转为较大规模净流入，2021年公司经营性和非筹资性现金净流入对刚性债务偿付的保障程度均显著增非筹资性现金净流入量与刚性债务的比率分别为 16.05%和 27.96%。

（3） 资产质量分析

2021年，受益于浦东地产股权无偿划入及自身经营利润积累，年末该公司所有者权益较上年末增长 9.62%至 188.24亿元，其中，实收资本仍为 44.00亿元，资本公积较上年末增加 4.36亿元至 76.77亿元，增量主要系无偿受让浦东地产股权，实收资本和资本公积合计占所有者权益的比重为 64.16%，公司资本结构稳定性一般。2022年 3月末，公司所有者权益为 187.05亿元。

跟踪期内，该公司资产总额保持小幅增长，2021年末为 456.94亿元，较上年末增长4.74%。公司资产仍以流动资产为主，2021年末流动资产占资产总额的比重为 69.38%。

公司流动资产仍主要集中于存货、其他应收款和货币资金，2021年末占流动资产的比重分别为 62.74%、20.03%和 14.09%。其中，存货较上年末增长 5.36%至 198.90亿元，仍主要为土地和房产项目开发成本；其他应收款较上年末下降 10.72%至 63.50亿元，主要系浦东轨交归还往来款 12.97亿元，年末公司应收浦东轨交往来款余额降至 48.05亿元，账龄为 1-4年，暂无明确回款安排，此外，公司其他应收款还包括应收前滩国际、天艺公司和北蔡镇人民政府的款项，期末应收余额分别为 7.39亿元、2.66亿元和 2.16亿元，账龄分别为 5年以上、1-5年和 1年以内，款项性质主要为土地开发代垫款，其中对北蔡镇人民政府的代垫款为 2021年新增款项；货币资金余额较上年末下降 2.92%至 44.66亿元，无受限货币资金。除上述外，公司 2021年末应收账款较上年末大幅增加 5.20亿元至 5.43亿元，主要系当期确认的周浦镇安置房项目收入并未完全回款所致，期末应收周浦镇人民政府安置房项目款项余额为 4.88亿元，账龄为 1年以内；根据最新金融工具确认和计量等相关规定，2021年末公司新增列示交易性金融资产 2.11亿元，较期初减少18.81亿元，主要系理财产品到期赎回所致，期末资产包括持有的中国 太平洋 保险（集团）股份有限公司（简称“ 中国太保 ”）、天安财产保险股份有限公司及内蒙古西水创业股份有限公司的股份，所持资产均以公允价值计量，期末账面价值分别为 1.95亿元、0.08亿元和 0.07亿元。

该公司非流动资产主要集中于长期股权投资、投资性房地产、其他权益工具投资和长期应收款，2021年末占非流动资产的比重分别为 49.17%、23.73%、13.28%和 13.12%。

其中，长期股权投资较上年末增长 15.38%至 68.80亿元，增量主要来源于前滩国际当期权益法下确认的投资收益 9.23亿元，期末投资对象包括前滩国际、天艺公司和上海汤臣浦东房地产开发有限公司，投资余额分别为 36.03亿元、31.22亿元和 1.54亿元；投资性房地产较上年末增长 23.10%至 33.20亿元，主要为公司持有的经营性物业资产，增量主要来源于当期新增的物业资产东旭日升大楼和海麟大厦；其他权益工具投资系根据最新金融工具确认和计量等相关规定，新增列示科目，主要核算原计入可供出售金融资产中以成本计量的相关资产，2021年末公司其他权益工具投资余额 18.57亿元，主要为对浦东轨交的投资 18.00亿元，较上年末同口径减少 0.60亿元，系因无偿受让股权而使浦东地产由公司的投资对象转为全资子公司所致；长期应收款余额为 18.36亿元，与上年末持平，仍为应收浦东土储中心政府回购项目款，暂无明确还款安排。

2022年 3月末，该公司资产总额较 2021年末增长 1.84%至 465.35亿元。其中，货款较 2021年末增长 13.62%至 72.15亿元，主要系增加对房地产合作开发方的土地代垫款；除上述外，公司其余主要资产构成较 2021年末无显著变化。

（4） 流动性/短期因素

跟踪期内，主要由于合同负债的大幅增加，该公司流动比率和现金比率均有所下降，但随着到期债务的逐步偿付，公司短期刚性债务规模有所缩减，货币资金对即期债务偿付的保障程度上升。2021年末，公司流动比率和现金比率分别为 209.43%和 30.90%，较上年末分别下降 41.80个和 6.56个百分点；短期刚性债务现金覆盖率为 89.46%，较上年末上升 10.37个百分点。2022年 3月末，公司流动比率、现金比率和短期刚性债务现金覆盖率分别为 204.53%、24.19%和 123.89%。

截至 2022年 3月末，该公司受限资产账面价值合计为 8.82亿元，均为因保障房项目贷款而抵押的存货-房地产开发成本，抵押资产账面价值占同期末公司存货余额的比重为 4.30%，资产受限度较低。

3. 公司盈利能力

2021年受益于结转较大规模房产销售和土地开发业务收入，该公司营业收入同比大幅增长 111.97%至 40.59亿元，营业毛利同比增长 42.17%至 10.62亿元，其中，房产销售业务收入和毛利占比分别为 75.09%和 90.22%，仍为公司营业收入和毛利的主要来源。

由于土地开发业务毛利低以及结转的房产销售收入中含部分安置房项目，公司 2021年综合毛利率较上年下降 12.85个百分点至 26.17%。

该公司期间费用仍主要集中于财务费用和管理费用，2021年受集中开工项目较多及浦东地产纳入合并范围等因素影响，公司管理费用同比增长 59.29%至 1.34亿元，但由于利息支出有所下降，公司期间费用同比下降 9.23%至 3.71亿元，同时受益于结转营业收入规模较大，公司期间费用率较上年下降 12.20个百分点至 9.14%。2021年，公司实现投资收益 9.64亿元，同比增长 3.75%，仍主要来源于对前滩国际权益法下确认的投资收益 9.23亿元，其他投资收益则主要来源于公司赎回到期理财产品产生的收益。近年公司投资收益维持在较大规模，对公司利润总额的贡献度高，而投资收益规模则主要依赖于前滩国际的经营业绩。此外，2021年公司新增公允价值变动损失 0.81亿元，主要系持有的 中国太保 的股价变动产生。上述综合影响下，2021年公司实现净利润 10.67亿元，同比增长 37.40%。

2022年第一季度，该公司实现营业收入 0.61亿元，较上年同期增长 17.27%，综合毛利率为 38.12%。同期，公司期间费用为 1.07亿元，期间费用率为 175.65%，此外，公司公允价值变动损失 0.33亿元，仍主要为所持 中国太保 的股价变动产生。由于期间费用削弱及公允价值变动损失，加之暂未确认投资收益，2022年第一季度公司净利润呈亏损状态，为-1.19亿元。

公司抗风险能力评价

1. 公司经营及财务实力

跟踪期内，该公司仍是浦东新区内重要的土地开发主体，整体经营保持稳定。2021年受益于结转较大规模房产销售和土地开发业务收入，公司营业收入实现大幅增长，但由于土地开发业务毛利低以及结转的房产销售收入中含部分安置房项目，公司综合毛利率有所下降。随着到期债务的逐步偿付，公司刚性债务规模有所下降，但存量债务规模仍较大，仍面临较大的债务偿付压力。公司资产中以土地和房地产开发成本为主的存货和往来应收款占比较高，部分应收款项账龄较长，公司整体资产流动性仍较弱。

2. 外部支持因素

该公司作为浦开集团的重要子公司，能获得股东在资产注入和融资担保等方面较大力度的支持。2021年，浦开集团将浦东地产 88%股权无偿划入公司，增加公司资本公积4.54亿元；截至 2021年末，浦开集团为公司发行债券及借款担保合计 108.88亿元。此外，公司与金融机构保持良好的长期合作关系，截至 2022年 3月末，公司共获得银行授信总额为 163.82亿元，其中尚未使用授信额度 123.34亿元，主要合作银行包括国开行、 工商银行 和 招商银行 等。

附带特定条款的债项跟踪分析

1. 外部担保

本次所跟踪债券均由浦开集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，可有效增强债券本息偿付的安全性。

浦开集团由浦东新区国资委于 2016年 6月出资组建，初始注册资本 0.50亿元，后经股权划入及增资，截至 2022年 3月末，浦开集团注册资本和实收资本均为 95.50亿元，浦东新区国资委为浦开集团唯一股东及实际控制人。

浦开集团是浦东新区内重要的土地开发和轨道交通建设投资主体，区域地位突出。

近年主要受益于持续结转较大规模房产销售收入，浦开集团营业收入逐年较大幅增长，2019-2021年分别为 17.69亿元、24.53亿元和 46.39亿元。浦开集团土地和房产开发业务具有较强的资源和成本优势，但近年在建及拟建房产和经营性物业项目体量大，项目投资回收周期相对较长，且收益及资金回笼易受房地产行业政策和区域房地产市场景气度等影响，存在一定不确定性；轨道交通项目相关投入资金主要来源于浦东新区财政拨付，资金拨付到位情况良好，投融资压力可控。

近年随着土地及房地产开发等项目的持续推进，浦开集团刚性债务持续扩张，资产负债率有所上升，但尚维持在合理水平，2019-2021年末，浦开集团刚性债务余额分别为 155.23亿元、208.89亿元和 232.67亿元，资产负债率分别为 51.25%、53.00%和 57.26%。

司的投资款，资产流动性较弱。但浦开集团货币资金储备相对充裕，外部融资渠道畅通，整体即期债务偿付保障程度高。

总体看，浦开集团区域地位突出，融资渠道畅通，整体抗风险能力强。经本评级机构评定，浦开集团的主体信用级别为 AAA级，评级展望为稳定。

跟踪评级结论

跟踪期内，该公司对个别内部管理制度进行了修订，除此外，公司在股权结构、组织架构和高管人员任免等方面均无变化。公司仍是浦东新区内重要的土地开发主体，整体经营保持稳定。2021年受益于结转较大规模房产销售和土地开发业务收入，公司营业收入实现大幅增长，但由于土地开发业务毛利低以及结转的房产销售收入中含部分安置房项目，公司综合毛利率有所下降。公司近年在建及拟建房产和经营性物业项目体量大，项目投资回收期相对较长，且收益实现易受房地产行业政策及区域房地产市场景气度等因素影响，面临一定资金平衡压力。此外，2022年 3月以来，上海市新冠肺炎疫情出现反弹，对公司房产项目去化及经营性物业收入将产生一定负面影响。跟踪期内，随着到期债务的逐步偿付，公司刚性债务规模有所下降，但存量债务规模仍较大，仍面临较大的债务偿付压力。公司资产中以土地和房地产开发成本为主的存货和往来应收款占比较高，部分应收款项账龄较长，公司整体资产流动性仍较弱。2021年公司营业收入实现大幅增长，但经营性业务利润仍较有限，净利润水平仍对投资收益依赖度高。

本次跟踪债券均由浦开集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，可增强债券本息偿付的安全性。

附录一：

公司股权结构图

上海市浦东新区国有资产监督管理委员会100%

上海浦东开发（集团）有限公司100%

上海浦东土地控股（集团）有限公司 注：根据浦东土控提供的资料绘制（截至 2022年 3月末） 附录二： 公司组织结构图 注：根据浦东土控提供的资料绘制（截至 2022年 3月末）

公 主业涉及的 营主体及其概况 母公司 股比例（%） 主营业务 2021年（ 末）主要财务数 据（亿元） 简称 刚性债务余额 所有者权益 营业收入 净利润 经营环节现金 净流入量 浦东土控 - 土地及房产开发 134.22 171.46 32.50 12.46 36.43 东旭置业 100 房地产开发 4.07 6.29 6.52 0.05 -2.46 新场古镇 100 房地产开发及经营 0.60 5.87 0.09 -1.59 0.95 浦东地产 100 房地产开发 - 6.57 0.74 0.01 -1.90 注：根据浦东土控提供资料整理

数据及 标表 2019年 2020年 2021年 405.99 36.08 130.83 173.96 11.21 6.29 11.55 -14.95 2.73 436.28 46.01 169.01 171.73 19.15 7.77 13.17 -1.55 -2.96 456.94 44.66 138.89 188.24 40.59 10.67 16.75 24.71 18.33 57.15 126.32 132.97 60.64 115.38 101.61 58.80 77.51 135.54 282.79 106.63 35.19 107.29 1.48 133.61 0.06 251.24 97.48 37.45 79.08 1.70 154.32 0.06 209.43 77.84 30.90 89.46 2.39 143.18 0.05 54.38 62.07 2.69 3.62 3.62 39.01 43.14 2.92 4.49 4.49 26.17 31.47 3.56 5.93 5.93 215.71 -14.74 -11.35 -12.05 -9.28 1.59 0.09 116.17 -1.38 -1.04 -4.01 -3.01 1.81 0.09 154.67 18.02 16.05 31.39 27.96 2.52 0.11 注：根据浦东土控经审计的 2019-2021年及未经审计的 2022年第一季度财务数据整理计算。

数据及 标表 2019年 2020年 2021年 772.28 85.73 155.23 376.51 17.69 8.48 15.17 -34.01 -1.56 809.25 77.92 208.89 380.37 24.53 8.18 15.74 -44.67 -11.83 916.72 109.15 232.67 391.85 46.39 9.66 19.17 25.03 11.31 51.25 59.75 242.55 53.00 68.01 182.10 57.26 59.73 168.41 198.01 79.81 34.61 187.70 1.48 105.34 2.12 200.17 75.86 30.53 107.94 1.44 112.98 4.21 184.09 75.06 34.04 147.27 1.58 134.22 4.08 58.20 56.14 1.85 2.26 2.36 44.27 38.26 1.78 2.16 2.37 27.61 26.82 2.05 2.50 2.84 155.61 -14.89 -23.29 -15.58 -24.36 1.64 0.10 110.23 -17.76 -24.54 -22.46 -31.03 1.60 0.09 142.37 8.58 11.34 12.45 16.46 1.71 0.09 注：根据浦开集团经审计的 2019-2021年及未经审计的 2022年第一季度财务数据整理计算。

行人本次评级模型 一级要素 二级要素 业务风险 宏观环境 行业风险 市场竞争 盈利能力 公司治理 财务风险 财务政策风险 会计政策与质量 现金流状况 负债结构与资产质量 流动性 个体风险状况 个体调整因素调整方向 调整后个体风险状况 支持因素调整方向

发行 历史评级 评级情况 分类 评级时间 评级结果 评级分析师 所使用评级方法和模型的 名称及版本 历史首次 评级 2013年 8月 8日 + AA /稳定 王连熙、赵霖 新世纪评级方法总论（2012） 前次评级 2021年 12月 2日 + AA /稳定 薛雨婷、李娟 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 本次评级 2022年 6月 24日 + AA /稳定 李娟、肖楠 历史首次 评级 2017年 8月 9日 AAA 张佳、林贇婧 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 城投类政府相关实体评级模型（参见注册文件） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2018年 10月 16日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 城投类政府相关实体评级模型（参见注册文件） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2018年 12月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 城投类政府相关实体评级模型（参见注册文件） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2019年 4月 19日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 城投类政府相关实体评级模型（参见注册文件） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2020年 5月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2020年 7月 21日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2020年 7月 27日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2020年 11月 5日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2021年 3月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 前次评级 2021年 6月 25日 AAA 薛雨婷、郭燕 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2021年 9月 17日 AAA 薛雨婷、李娟 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠 历史首次 评级 2021年 12月 2日 AAA 薛雨婷、李娟 新世纪评级方法总论（2012） 城投类政府相关实体信用评级方法（2015） 公共融资评级模型（城投类政府相关实体） MX-GG001（2019.8） 本次评级 2022年 6月 24日 AAA 李娟、肖楠

注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准

注2. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具

期债务

注3. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销

等 级 AAA级 AA级 A级 BBB级 BB级 B级 CCC级 CC级 C级 注：除 AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：

AAA级 AA级 A级 BBB级 BB级 B级 CCC级 CC级 C级 注：除 AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

本评级机构短期债券信用等级分为四等六级，即：A-1、A-2、A-3、B、C、D。

A-1 A-2 A-3 B C D 注：每一个信用等级均不进行微调。

评级声明

本评级机构不存在子公司、控股股东及其控制的其他机构对该评级对象提供非评级服务的情形。除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

本评级机构与评级人员履行了评级调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

本跟踪评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。

本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。

本跟踪评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。

本次跟踪评级的信用等级自本跟踪评级报告出具之日起至被评债券本息的约定偿付日有效。在被评债券存续期内，新世纪评级将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。

本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。

未经本评级机构书面同意，本评级报告、评级观点和评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。

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